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損しない家探し
当ホームページの運営にあたりまして多くの弊社も含める不動産仲介会社は、不動産の販売価格から消費税を引いた金額に3％+6万円に消費税を「成功報酬」として頂戴しております。
つまり「どの不動産仲介会社から住宅を購入しても」宅地建物業者が受け取ることのできる報酬額となります。そう致しますとA社・B社・C社が同じ家を「ポータルサイト」へ掲載してあった場合に、お客様はABC社の何処から購入しようとするのでしょうか？
①自宅の最寄りの不動産会社だったから
②ポータルサイトを閲覧したら特典に惹かれたから
③ポータルサイトの口コミが良かったから
④知り合いや身内からの紹介
⑤仲介手数料が半額や無料だったから
⑥家探しする前にWEBにて予備知識を得ている会社だから【購入する前にファンになっていた】
※「損しない家探し」では、ここを目指して行きたいと決めました。ですから次回のテーマとして住宅購入セミナー【中古マンション編】【新築戸建編】【土地から探す注文住宅編】へ続けて行きたいと思います。
住宅を購入しようとし探したら価格高騰していて「住宅購入」をあきらめていませんか？
「損しない家探し」では東京・神奈川・静岡を対応エリアにしておりますが事務所が横浜市瀬谷区ですので最寄り駅が相鉄線「瀬谷」駅となります。
その相鉄線は2023年3月から渋谷駅へ乗り入れを始めました「二俣川」駅から「渋谷」駅間を39分にて運航を開始致しました。↓リンク
それでは、このような付加価値がついた環境でエリア的に相場は「いつ」下がるのでしょうか？もちろん景気低迷しますと連動して不動産価格も下がりますが、その時は所得も連動して賃金上昇も鈍くなりますよね
つまり選択肢は「①負担の少ない家賃の安い賃貸」もしくは「②住宅ローンの負担の少ない住宅の購入」となりますね。
住宅ローンを利用する特典
「団体信用生命保険」とは？例えばですが、ご主人さんが住宅ローン返済中に「死亡」もしくは「高度障害」となり返済が物理的にできなくなった場合に住宅ローンの残債額が「団体信用生命を利用して」ご主人さんの債務が免除されて、残された「ご家族」は固定資産税だけを払っていれば購入した家に住み続けることができるとなります。場合によっては維持管理できないので売却して住替えることも可能です。※お得な三大疾病や八大疾病については別の機会に説明致します。
「住宅ローン控除」とは？2025年の3月分の確定申告時期までとなりましたが、簡単に数字を用いますと「中古住宅」の場合は最長期間10年間として住宅ローンが2000万円までの分に対して控除率0.7％ですから年間14万円分を源泉徴収税額からの控除を認められます。つまり14万円×10年間＝140万円
※所得が少なくて源泉徴収税額が14万円に満たない場合は、その源泉徴収税額が対象となります。
これを理解されずに理想の家が高いから賃貸で住宅価格がいつ下がるのか？を待たれることを「機会損失」と言います。
トレンドに左右されない「真の心地よさ」をあなたの内側から探しましょう
親戚が？友人が？近所の人が？家を購入した金額が5000万円だった場合に自分たちも買えるか？不動産屋さんに相談したらば？現在払っている家賃が10万円でプラス3万円の支払いが増えると言われて住宅購入を見送るケースが想定されます。
自己資金が無くて物件以外の諸費用まで借りる場合は「ざっくり」5000万+350万＝5350万円となりまして金利が0.475％の変動金利「ボーナス払いなし」の35年返済420回払いですと月々の返済額が138,287円となります。
ですから138,287円が月給の30％～20％程度の方であれば無理なく購入できるでしょう。つまり月の総支給額が691,435円×12ヵ月＝年収8,297,220円の方が目安となります。
そこで【トレンドに左右されない「真の心地よさ」をあなたの内側から探しましょう】としていく選択肢とは？
お若いうちは、体を動かせば給与が貰えるからと購入されるのも有りですが住宅ローンの完済年齢は75歳もしくは80歳ですので、40歳から返済が始まれば35年で75歳の完済年齢に間に合います。45歳から返済がスタートして35年経過しますと80歳の完済年齢となりますが・・・やはり65歳～70歳くらいまでは繰上返済できる状態を想定された方が良いでしょう。つまり35年で借りるけど「住宅ローン控除」を終えた11年後～14年後からの10年間で繰上返済を試みて10年間短縮して25年間で返済を終わらせておきますと65歳以降は住宅の固定資産税とメンテナンス費用だけで済ませることができますね
これが「真の心地よさ」なのか？どうかは個人個人の判断ですから「それを軸に」適した物件を探して頂けますと80％は成功されます。
価格高騰の背景について
相鉄線の渋谷乗り入れが始まり「リモートワーク」の定着もあり都心部からの流入需要によって2019年より土地価格が1区画500万円くらい高騰しています。
また建設費も資材の高騰もあり1棟あたり500～700万円くらい注文住宅をする場合は値上げされている環境です。
この影響もあって、旭区エリアでは新築戸建が4300万円～5500万円
のレンジにて販売されております。
かつ都心部からの流入も多く新築戸建も完成前に売れてしまうので地元の方が完成を見てから検討しようと思っても、いつの間にか販売終了となっているのが現状です。完成を見られるのは欠点があるので残っている感じとなります。
「機会損失」について（時間だけ経過していませんか？）
ですから、こういう時期は程度の良い中古住宅をおすすめ致します。
「いずれ相場が落ち着いたら・・・」と諦めていませんか？
お家賃10万円として12か月で120万円ですから3年間そのまま時間だけ賃貸にて経過致しますと「360万円の家賃の支払いが確定されます」これを「360万円の住宅ローンに置き換える選択」ができると賃貸では無い特典 A・団体信用生命保険 +B・住宅ローン控除を享受できます。
先程も「団体信用生命」について触れましたが・・・これは住宅ローンとは別に払う生命保険ではないので35年間【借入期間】に連動して銀行の保証料や事務手数料に含まれているものですが仮に5000万円借りる「保証料」はいくらなのか？ですが5000万×0.216％＝1,080,000円となります。これを返済回数420回で割りますと25,714円/月ですから一般の生命保険ですと死亡時に2000万円程度となりますから、かなり割安に感じることができます。しかし住宅ローンを利用する95％は繰上返済をしながら無事に住宅ローンの返済を済ませられてますので実際に団体信用生命を実行される割合は少ないのです。
しかし転ばぬ先の杖としては「有効」です。
賃貸で家賃10万円を支払っている家族がご主人様が亡くなれば、当然所得が減るので、そのまま生命保険が無くなるまでは住めますが当然、奥様の所得で10万円の家賃が払えない場合は生活もランクを下げざろう得ませんが「団体信用生命」ですと住める場所が確保されて住宅ローンの返済が無くなります。
ですので「ご主人様」の生命保険がわりとして住宅購入の選択肢は「残された家族を守る」ということにもなりますね。
「住宅ローン控除」も賃貸では享受できないものですが・・・
この制度の背景には・・・不動産を購入して所有権を得ますと12/31日現在の所有者に対して翌年の5月に固定資産税の請求が届くようになります。賃貸では払わなくて良かったものが「不動産購入」すると発生してきますので、この負担軽減の一環として働いてきた制度ですから「住宅ローン控除期間」の10年から14年以降は賃貸では払わない固定資産税を払い続けますので
これも考慮する場合は中古戸建は建物評価額が下がっている物件の方が「建物部分の固定資産税額」が下がっている状態で購入できるとなります。ちなみに新築戸建の軽減税率を3年から10年受けたところで木造の減価償却期間は25年ですから結構高いです。建物だけで初年度100,000円近くなるでしょう。
判断力を「養って」ありますか？
その「機会損失」をしないために「無料セミナー」を受けて、やれることをしておくことによって「自主的判断」ですので「機会損失」ではなくなりますね。
「当物件に限らず」見学セミナーできます。LINEや電話やHPからアクセスして下さい
「損しない家探し」で判断力を「養うには」
①生涯設計：何歳まで現役で働けて65歳までの所得で何をするか？
②65歳以降の所得とする職業は何で75歳の年金受給まで「どんな生活をしたいのか」
③それによって住宅ローンを利用する額や月々の理想の返済額を決める
④それに見合う物件を見学にいく【ここで、ご夫婦で所見のすり合わせ】＊この所見の食い違いをあるべき方向性に不動産会社と共に修正を加えて検索していくことが重要です。※理想が高すぎて元々針の穴が小さいのに「より小さくされるケース」がございます。そう致しますと更なる機会損失とならないように注意が必要です。
⑤購入対象物件の方向性が見えてきたら銀行の事前審査をする※弊社提携銀行の場合は弊社にて審査申込を受け付けられますので銀行の営業時間内にとらわれない対応が可能です。※WEBにてネット銀行系ですと物件価格の20％の自己資金が用意できてる方は自主ローンにて進んでください。
⑥事前審査OKの内定書をゲットして堂々と購入物件を見定める（ここまで来ると物件待ちと言って購入条件の家がでるまで待機していられるようになります。）
⑦新着物件が出たら、すぐに見学して（未完成の場合もあります）条件が揃っていれば契約する。
⑧住宅ローンの本審査→金銭消費貸借契約→融資実行【所有権移転】【引越し入居】
判断力を養った時に、おとずれるもの
それは「ご縁」です。
今まで、夢や希望や理想は高くされておりますので、なかなか「一目ぼれ」できる家に巡り合えなかった選択をしてきたのは「ご自身」だったのです。
最近では20代の若い夫婦で賃貸を借りるように住宅を購入されるケースも増えています。お若いと見栄や体裁やプライドも少ないので所得に対して負担の少ない家を短時間で購入されていかれます。それは第一子を授かり、これから第二子も育てていく環境ですから無理な買い物はしない「条件設定」がはじめから整っているのです。
「自分たちを守ってくれる有難い家」と捉えることができた時に「そう思えた家があらわれます。」
不動産屋で新人の時、30軒くらい物件案内を済ませて新築戸建を契約してもらいました。ところがご主人様が奥様に内緒で信販会社から借り入れがあって銀行の審査が否決となり、その売買契約は無効となりました。奥様は、ご主人の信頼を無くして泣いちゃうし・・・苦い経験がございました。しかし、これは不動産会社である僕のヒアリング不足から起きた現象だと捉えて
新たな住宅ローンにて信販会社の分を借り換えできる銀行を探しました。
その時には契約した物件は別な方に渡りましたが・・・
土地から買える注文住宅をその銀行を利用して実現することが叶いました。
新築戸建がダメになったのも、ご主人様のお小遣いを減らしていたこともございますし。僕のヒアリング不足もありましたが「一番気まづかった」ご夫婦の内緒が解消されたことによって「希望の住まいが訪れました」というお話しです。
これを「ご縁」とも言いますが「奇跡」とも言えます。
「奇跡」と思えるのは100円を貰えて「有難いとルンルンできる方もいれば」10,000円貰えても「これだけ？」と感謝ができない人それぞれですが、前者のように「ちょっとしたことにでも感謝できる方に奇跡は沢山おとずれていますね」
すなわち「カッコイイ」家を誰かの犠牲の上に手にしても手放すことになりますし、心配や不安があらわれない身の丈に合った不動産を購入される方は何年後かに「佐竹さんに負担のない家を買わせてもらったので」お陰様で仕事も順調で所得も増えて住宅ローンも減ったので住み替えを考えてるから探して欲しい」とループしていきます。
中古戸建セミナー対象物件
■物件概要■■■〘中古戸建〙住所：横浜市旭区川井宿町 ■交通：JR横浜線「中山」駅 バス13分 バス停「横丁」停歩2分 ■地目：宅地 権利：所有権 宅地造成許可：横浜市 第20規811号 ■販売価格（税込み）：想定3,980万円※リフォーム内容に伴い価格が前後する場合がございます。 ■土地面積：125.01㎡ ■都市計画：市街化区域 ■用途地域：第一種低層住居専用地域 ■建ぺい率/容積率：50％/80％ ■接道：西側公道：幅員3.5ｍ ■設備：電気・都市ガス・上下水 ■現況：リフォーム前 ■引渡し：10月末
カラーセレクト対応箇所①LDK・2階洋室3部屋のアクセントクロス②LDK・ホールの床の色柄
サンゲツ床（フロアタイルカタログ）＠4,400円/㎡にて対応致します。高い商品は差額清算します。
③トイレ・洗面室の床の色柄③和室タタミは琉球タタミへ変更④1階2階トイレの交換【ウォシュレット】⑤出窓（ダイノックシート）エアコン全室完備のうちLDKは新規交換
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