購入された家：売主WIN/買主WIN事例
売却理由は、離婚後に新たなご縁が始まり「新しいパートナー」ができたから
その彼女さんは鎌倉に実家と自己所有マンションがあって「悠々自適」生活
つまり、売主さんも2080万円から売却開始して現在1680万円を急いで譲る選択肢は無い状態です。
販売価格1680万円の内訳＝580万円の保証金+1,100万円の定期借地権建物でした。
1680万円にて購入されても借地権残存期間30年後に580万円が還付されます。
購入価格の1/3が戻ります。
現在、藤沢にて戸建賃貸の家賃10万円はエンドレスにて30年間払うと3600万円を払い込む計算です。
3600万円払い込むならば退職金1500万円を活用する選択肢でした。
購入者の属性
購入希望者Fさん
中小企業地元大手を退職されて「三菱UFJ信託銀行」に1500万円を4月に3ヵ月預けてしまった。
「８月になったら定期解約できるから見せてもらいたい」・・・1680万円の販売価格なのに1500万円って資金が足りてないよね？
電話の嘘っぽくない「実直さ」を信じて現場案内のアポイントをとりました。
売主の属性
10年前に5人家族と別れを告げて「残された資産」戸建住宅に一人暮らし
ゴールデンレトリバーが子犬の時に引っ搔いた「壁の傷」
建築関係「電気工事士」を「個人自営業主」として「大手ゼネコン」へ入り込む賢い方
３年前に2,080万円にて預かり瞬時に購入者が現れる
この当時「相鉄線」は「渋谷」駅乗り入れ目前でした。
資産価値の「のり代」がある不動産で住宅ローンを組めたら月々６万円の返済と地代2.2万＝8.8万円にて購入したい方が現れる
地主に銀行から「抵当権の付記登記」をしてもらえるなら審査OK！
地主の弁護士から「抵当権の付記登記」は「承諾」できない！とお知らせを受けて
買主を断る事態に
↓↓↓
地主さんが土地に抵当権付記登記を承諾してくれない
一般的な不動産売買である所有権移転であれば売主の誓約書があればOKなのですが
住宅ローンを扱う銀行の原則としては土地と建物の担保力にて資金を供給してくれるので土地と建物が一対なら貸します。ただし、土地が定期借地権の場合は地主への権利に上物（建物）と一対としての抵当権の効力を付記してくれたら貸しますよ！
したがって地主に、この承諾書を貰おうとしたら「ことわられてしまった」(;^_^A
↓現金で購入してもらえる方に戦略変更を余儀なくされる。
現金で購入できる売主をターゲット
「戸建賃貸」として利回り物件として「売却募集」へ変更する
駐車場も2台以上停めれて庭もあるので「バイク」も置けるので
賃料は100,000円として地代が22,000を引くと実質収入78,000円
16,800,000円÷78,000＝216回にて回収÷12ケ月＝フル稼働18年で回収できる
定期借地権の残存期間は30年-18年回収＝12年×12ヵ月×78,000＝11,232,000円の実利を見込める
しかも借地期間50年にて土地を返却すると保証金580万円が還付されるので
実利1132万円+580万円＝1712万円が貸すことによって得られる
1712万÷30年＝年間57万円の家賃収入「不労所得」を得られる
時はまわる｜市場価値が低い時期と高い時期
実際に↑のPRにて現金での購入したい問い合わせが増えた
横浜市瀬谷区は「相鉄線」瀬谷駅と「田園都市線」つきみ野が対象駅となりますが
当物件は駅まで歩けないので車ユーザー限定となるのですが・・・
市場価格に魅力的な材料が二つ
①横浜市「花博」のエリアまで徒歩10分であること↓↓↓2027年広報
②相鉄線「渋谷」乗り入れ運航「東横線」「埼京線」が相鉄線を運行中↓↓↓相鉄線広報
この影響もあり2020年ですと建売住宅が3480万円のエリアが2022年には3980万円に上昇・・・
新築戸建てが高くて中古市場の価格のけん引されました。つまり1680万円で保証金580万円戻るので内見希望の反響が月に3組ずつ得ることが出来ました。
したがって「面談」された方の「希望を」伺うと・・・「やはり所有権が良いので」探してくださいとなります。2020年～2023年の三年間「売却募集に対応した副産物」として3年間で「当物件にて」知り合ったお客様に別な「適合した家を」6契約させて頂きました。
売主：コロナ陽性反応
そんな最中に「PCR検査」が流行り居住中の売主さんが「陽性反応」
それも・・・現金購入されたい方2組の案内をキャンセル・・・2020年3月の出来事でした
需要と供給バランス
2022年・・・相鉄線「瀬谷駅」の新築戸建てが5000万円まで上昇・・・
中古戸建でも3800万円台まで上昇・・・ますます月々の返済を抑えたい方が住宅ローンは使えませんよ！とコメントしているにも関わらずに「問い合わせが殺到」お陰様で違う物件へ振り替えさせて住宅ローンを提案できる家をご紹介で大忙しでした。
そこへ現金で買いたいけど、お金が足りないけど「見学させて欲しい」と不思議な「問い合わせ」がありました。2023年6月・・・
購入する現金が足りない
物件価格1680万円と諸費用90万＝1770万円が必要だけど退職金1500万円だから名古屋に所有しているマンションを売却して支払いを補えないか？という依頼でした。
僕：そのマンションの家賃収入は月にいくらですか？
Fさん：家賃9万円です。
僕：そしたら月々6万円～7万円の返済が10年くらいならばマンションを売らなくて良くて月に3万円の手残りがでる状況で「リフォームローン」を活用してみませんか？
Fさん：その話を聞かせてください。
ファイナンス手順
リフォームローン商品の選定
「イオン」「川崎信用金庫」「フラット35」「横浜銀行」をあたりましたが・・・
定期借地権で貸してくれたのは「川崎信用金庫」でした。
理由は↓↓↓MG保証を保証会社としているとのことでした。
無事に引渡し完了
売主さんにに不足金額を待ってもらい建物の引渡しをしてもらい。残金を200万円待ってもらいリフォームローンから充当に成功「ピカピカ」リフォームも叶いFさんにも満足を頂きました。
もちろん「リフォーム工事」は僕の段取りで・・・
「損しない家探し」では物件以外に「リフォーム提案」と「資金相談」から「融資付け」まで一貫したサービスを可能にします。
損しない家探し
以下参照↓↓↓
トレンドに左右されない「真の心地よさ」をあなたの内側から探しましょう
今回の「真の心地よさ」は、何といっても「手が届く」でした。
名古屋にマンションを9万円で貸していて、藤沢市で10万円の戸建賃貸を借りている方でした。60歳定年を迎えて退職金1500万円を貰われたとのこと、しかし物件価格1680万円
住宅ローンが組めない物件
物件価格：1680万+諸費用：90万+リフォームコスト320万円＝2,090万円
不足分を川崎信用金庫から720万円調達できました。月々3.7万円の返済+地代2.2万円＝5.9万円
つまり家賃収入9万-（20年間の支出：月々5.9万）＝3.1万円の留保できる資金確定でした。
60歳になっても「面倒がらずに挑戦されている勇気に勝利の女神が微笑みました」
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